2023年03月10日
【はじめに】あいち中部相続・不動産センター 不動産部について
あいち中部相続・不動産センター 不動産部では、長久手市を中心に豊田市、みよし市、日進市、東郷町における不動産の売買のお手伝いをさせていただいております。
ご依頼の案件につきましては、一件一件真摯に取り組み、お客様の満足に繋がるサポートをさせていただきます。
お気軽にご依頼、お声がけをお願いいたします。
【あいち中部相続・不動産センター 不動産部】
〒480-1114
愛知県長久手市長配二丁目1623番地
電話 0561 ー 62 ― 9905
携帯 080 ― 5127 ー 1221
担当：島藤、尾本
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担当：島藤、尾本
2023年04月12日
【１】不動産の売却で最も大切なこと
不動産の売却で大切なこととは、
①市場価値を正確に把握すること
不動産の市場価値を正確に把握することは、売却時に適切な価格を設定する上で非常に重要です。市場価値を把握するためには、不動産の状態、立地、周辺環境などを調べ、同様の不動産がどのような価格で売却されているかを調べることが必要です。
②不動産の状態を整えること
不動産を売却する前には、内装や設備などの状態を整えることが大切です。不動産の状態が良くなることで、買い手からの評価も上がり、より高い価格で売却できる可能性が高まります。
③適切な不動産業者を選ぶこと
不動産を売却する際には、適切な不動産業者を選ぶことが大切です。業者の知識や経験、取引実績などを調べ、信頼できる業者を選ぶことが重要です。
④買い手との交渉に備えること
売却時には、買い手との交渉が必要となる場合があります。そのためには、自分の不動産の良い点や強みを知り、買い手との交渉に備えることが大切です。
の４つが挙げられますが、その中で私が最も大切と思うのは、③の「適切な不動産業者を選ぶこと」です。
不動産の売却をする場合には、不動産会社に依頼することが一般的です。不動産会社は、不動産の売買や仲介を専門に行うプロフェッショナルであり、買い手との交渉や契約書の作成、物件の査定など、売却に必要な手続きを代行してくれます。
不動産会社を選ぶ際には、以下の点に注意して選ぶことが大切です。
①実績や評判：過去にどの程度の実績があるか、口コミや評判が良いかどうかなど、信頼性の高い不動産会社を選びましょう。
②業界団体に加盟しているか：不動産業界団体に加盟している会社は、一定の基準を満たしていることが保証されており、信頼性が高いです。
③査定額や手数料：複数の不動産会社から査定額や手数料を比較し、適正な価格で売却を進めることが重要です。
④提供するサービス内容：物件の写真や広告掲載、物件説明、買い手の選定、契約書作成、決済手続きなど、提供するサービス内容に違いがあるため、自分のニーズに合った不動産会社を選びましょう。
不動産会社に依頼する際には、担当者とのコミュニケーションを大切にし、自分の希望や要望をしっかりと伝えることが重要です。また、売却にあたっては、契約書や関連する書類などの内容を十分に確認し、トラブルを未然に防ぐことも大切です。
そして、とりわけ重要となってくるのが「初動」です。
初動を誤ると、トラブルに巻き込まれたり、後々後悔をすることに繋がります。
では、初動、つまり最初にどのように動くのか。
それは、自分が本当に信頼する人に相談をし、その紹介などから不動産会社と繋がることです。
この不動産会社との繋がり方を軽視してはいけません。
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①市場価値を正確に把握すること
不動産の市場価値を正確に把握することは、売却時に適切な価格を設定する上で非常に重要です。市場価値を把握するためには、不動産の状態、立地、周辺環境などを調べ、同様の不動産がどのような価格で売却されているかを調べることが必要です。
②不動産の状態を整えること
不動産を売却する前には、内装や設備などの状態を整えることが大切です。不動産の状態が良くなることで、買い手からの評価も上がり、より高い価格で売却できる可能性が高まります。
③適切な不動産業者を選ぶこと
不動産を売却する際には、適切な不動産業者を選ぶことが大切です。業者の知識や経験、取引実績などを調べ、信頼できる業者を選ぶことが重要です。
④買い手との交渉に備えること
売却時には、買い手との交渉が必要となる場合があります。そのためには、自分の不動産の良い点や強みを知り、買い手との交渉に備えることが大切です。
の４つが挙げられますが、その中で私が最も大切と思うのは、③の「適切な不動産業者を選ぶこと」です。
不動産の売却をする場合には、不動産会社に依頼することが一般的です。不動産会社は、不動産の売買や仲介を専門に行うプロフェッショナルであり、買い手との交渉や契約書の作成、物件の査定など、売却に必要な手続きを代行してくれます。
不動産会社を選ぶ際には、以下の点に注意して選ぶことが大切です。
①実績や評判：過去にどの程度の実績があるか、口コミや評判が良いかどうかなど、信頼性の高い不動産会社を選びましょう。
②業界団体に加盟しているか：不動産業界団体に加盟している会社は、一定の基準を満たしていることが保証されており、信頼性が高いです。
③査定額や手数料：複数の不動産会社から査定額や手数料を比較し、適正な価格で売却を進めることが重要です。
④提供するサービス内容：物件の写真や広告掲載、物件説明、買い手の選定、契約書作成、決済手続きなど、提供するサービス内容に違いがあるため、自分のニーズに合った不動産会社を選びましょう。
不動産会社に依頼する際には、担当者とのコミュニケーションを大切にし、自分の希望や要望をしっかりと伝えることが重要です。また、売却にあたっては、契約書や関連する書類などの内容を十分に確認し、トラブルを未然に防ぐことも大切です。
そして、とりわけ重要となってくるのが「初動」です。
初動を誤ると、トラブルに巻き込まれたり、後々後悔をすることに繋がります。
では、初動、つまり最初にどのように動くのか。
それは、自分が本当に信頼する人に相談をし、その紹介などから不動産会社と繋がることです。
この不動産会社との繋がり方を軽視してはいけません。
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2023年04月13日
【２】売却する不動産を知る１
不動産を売却する際には、売却する不動産の詳細を正確に把握することが重要です。以下に、売却する不動産の詳細を知る方法をいくつか紹介します。
①市役所で調査を行う
市役所のいわゆる「都市計画課」「建築課」などの窓口で尋ねることで不動産の詳細を知ることができます。
②不動産鑑定士に依頼する
不動産鑑定士に依頼することで、不動産の詳細を知ることができます。鑑定士は、不動産の価値を評価し、その評価に基づいて買い手に提示する査定書を作成することができます。
③不動産登記簿謄本を取得する
法務局で不動産登記簿謄本を取得することで、不動産の詳細を知ることができます。登記簿謄本には、不動産の所有者や抵当権の有無、面積などが記載されています。
④不動産の現地を確認する
不動産の現地を確認することで、不動産の詳細を知ることができます。現地に行き、不動産の状態や周辺環境を確認し、買い手から見た魅力や問題点を把握することが大切です。
③は費用がかかりますので、④をまず行い、不動産登記簿謄本を持参して①を行うことをお勧めします。
そして、①の市役所で詳細を確認した点を、④の現地でご自身で確認すると良いです。
もしも現地を確認した際に疑問が生じた場合には、その疑問を市役所の窓口で尋ねると、さらに理解が深まるはずです。
なお、この初動において、まだ信頼できる不動産業者が見つからない状況で安易に不動産業者に依頼することは避けた方が良いかもしれません。
やはり、自分の財産ですので、まず自分で調査し、ある程度の知識を持っておくことが大切ではないでしょうか。
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①市役所で調査を行う
市役所のいわゆる「都市計画課」「建築課」などの窓口で尋ねることで不動産の詳細を知ることができます。
②不動産鑑定士に依頼する
不動産鑑定士に依頼することで、不動産の詳細を知ることができます。鑑定士は、不動産の価値を評価し、その評価に基づいて買い手に提示する査定書を作成することができます。
③不動産登記簿謄本を取得する
法務局で不動産登記簿謄本を取得することで、不動産の詳細を知ることができます。登記簿謄本には、不動産の所有者や抵当権の有無、面積などが記載されています。
④不動産の現地を確認する
不動産の現地を確認することで、不動産の詳細を知ることができます。現地に行き、不動産の状態や周辺環境を確認し、買い手から見た魅力や問題点を把握することが大切です。
③は費用がかかりますので、④をまず行い、不動産登記簿謄本を持参して①を行うことをお勧めします。
そして、①の市役所で詳細を確認した点を、④の現地でご自身で確認すると良いです。
もしも現地を確認した際に疑問が生じた場合には、その疑問を市役所の窓口で尋ねると、さらに理解が深まるはずです。
なお、この初動において、まだ信頼できる不動産業者が見つからない状況で安易に不動産業者に依頼することは避けた方が良いかもしれません。
やはり、自分の財産ですので、まず自分で調査し、ある程度の知識を持っておくことが大切ではないでしょうか。
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【３】売却する不動産を知る２
不動産を売却する前に、以下の調査項目を確認することが必要となります。
①土地の権利書：土地の所有権や抵当権、賃借権、地役権などが明確であることを確認する必要があります。
②建物の権利書：建物の所有権や賃貸借契約、抵当権などが明確であることを確認する必要があります。
③建物の建築確認書や図面：建物の面積や構造が正確であることを確認する必要があります。
④建物の耐震性：建物の耐震性が適切であることを確認する必要があります。
⑤地盤調査：土地の地盤が安定していることを確認する必要があります。
⑥税金や手数料：不動産売却に関連する税金や手数料を確認する必要があります。
⑦周辺環境：不動産の周辺環境が安全であることや、近隣施設のアクセスや便利さなどを確認する必要があります。
⑧その他の法的な問題：相続、裁判所の命令、規制や法律など、売却に影響を与える可能性のあるその他の法的問題を確認する必要があります。
⑧については、主に土地に関することが多く、
ア 市街化区域又は市街化調整区域の別
イ 市街化区域であれば用途地域の別と、建ぺい率／容積率
ウ 法令、県又は市町村において定められた制限の有無
エ 敷地境界の有無
オ 接している道路の種別、土地の接道範囲
カ 市街化調整区域においては再建築が可能か否かの要件
キ ライフライン（上水道、下水道、ガス、電気）の有無、雨水排水路の有無
など、様々な観点からその土地を調査する必要があります。
なぜそうした調査を要するかと言えば、要するに、その土地に建物が建てられるか否か（再建築を含む）が、土地を売却する際の重要なポイントとなるからです。
では、【４】以降で、それぞれの調査項目を詳しくお話しします。
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①土地の権利書：土地の所有権や抵当権、賃借権、地役権などが明確であることを確認する必要があります。
②建物の権利書：建物の所有権や賃貸借契約、抵当権などが明確であることを確認する必要があります。
③建物の建築確認書や図面：建物の面積や構造が正確であることを確認する必要があります。
④建物の耐震性：建物の耐震性が適切であることを確認する必要があります。
⑤地盤調査：土地の地盤が安定していることを確認する必要があります。
⑥税金や手数料：不動産売却に関連する税金や手数料を確認する必要があります。
⑦周辺環境：不動産の周辺環境が安全であることや、近隣施設のアクセスや便利さなどを確認する必要があります。
⑧その他の法的な問題：相続、裁判所の命令、規制や法律など、売却に影響を与える可能性のあるその他の法的問題を確認する必要があります。
⑧については、主に土地に関することが多く、
ア 市街化区域又は市街化調整区域の別
イ 市街化区域であれば用途地域の別と、建ぺい率／容積率
ウ 法令、県又は市町村において定められた制限の有無
エ 敷地境界の有無
オ 接している道路の種別、土地の接道範囲
カ 市街化調整区域においては再建築が可能か否かの要件
キ ライフライン（上水道、下水道、ガス、電気）の有無、雨水排水路の有無
など、様々な観点からその土地を調査する必要があります。
なぜそうした調査を要するかと言えば、要するに、その土地に建物が建てられるか否か（再建築を含む）が、土地を売却する際の重要なポイントとなるからです。
では、【４】以降で、それぞれの調査項目を詳しくお話しします。
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2023年04月13日
【４】市街化区域と市街化調整区域の別について
都市計画法において、市街化区域と市街化調整区域は以下のように定義されています。
①市街化区域：都市計画において、居住や商業、工業などの都市機能が集積する地域で、建物を建てることができる区域です。
②市街化調整区域：都市計画において、市街化区域や農村地域、自然公園地域などの区域の間に挟まれた地域で、都市計画に基づいて、土地の利用や建物の高さなどを制限することができる区域です。
つまり、市街化区域は、建物を建てることができる地域であり、市街化調整区域は、土地利用や建物の高さなどを制限することができる地域であるという違いがあります。
なお、山間部や農村部においては、まれに市街化区域と市街化調整区域のどちらにも属さない都市計画区域外、すなわち都市計画法の規制を受けない土地も存在します。
売却しようとする土地が①の市街化区域内に属している土地であれば、売却にさほど影響はありません。
ただし、②の市街化調整区域に属している土地の場合には、基本的には建物を建てることができない土地であることがあり、従って、思うように売却できない、あるいは、市街化区域の土地に比べて安くでしか売ることができない土地である可能性があります。
もっとも、市街化調整区域の土地においても、特定の基準を満たすことで、建物を建てたり、開発できたりする場合もあるため、土地に関する資料（固定資産税の課税明細書や土地と建物の登記簿謄本など）を持参し、市役所の担当部署で確認すると良いです。
あと、市街化区域の土地においては、市街化区域内において区別される用途地域によって、その土地に建てることができる建物の用途に制限がありますので、それも市役所の担当窓口で確認すると良いです。
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①市街化区域：都市計画において、居住や商業、工業などの都市機能が集積する地域で、建物を建てることができる区域です。
②市街化調整区域：都市計画において、市街化区域や農村地域、自然公園地域などの区域の間に挟まれた地域で、都市計画に基づいて、土地の利用や建物の高さなどを制限することができる区域です。
つまり、市街化区域は、建物を建てることができる地域であり、市街化調整区域は、土地利用や建物の高さなどを制限することができる地域であるという違いがあります。
なお、山間部や農村部においては、まれに市街化区域と市街化調整区域のどちらにも属さない都市計画区域外、すなわち都市計画法の規制を受けない土地も存在します。
売却しようとする土地が①の市街化区域内に属している土地であれば、売却にさほど影響はありません。
ただし、②の市街化調整区域に属している土地の場合には、基本的には建物を建てることができない土地であることがあり、従って、思うように売却できない、あるいは、市街化区域の土地に比べて安くでしか売ることができない土地である可能性があります。
もっとも、市街化調整区域の土地においても、特定の基準を満たすことで、建物を建てたり、開発できたりする場合もあるため、土地に関する資料（固定資産税の課税明細書や土地と建物の登記簿謄本など）を持参し、市役所の担当部署で確認すると良いです。
あと、市街化区域の土地においては、市街化区域内において区別される用途地域によって、その土地に建てることができる建物の用途に制限がありますので、それも市役所の担当窓口で確認すると良いです。
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2023年04月14日
【５】市街化区域における用途地域について
都市計画法における用途地域とは、都市計画上、土地をどのような目的で利用するかを規定する区域のことです。具体的には、住宅地、商業地、工業地、公園等の用途地域があります。
用途地域は、都市計画において土地利用の合理的な配置や都市機能の調整を図るために設けられています。例えば、住宅地には住宅が建ち、商業地には商店やオフィスビルが建ち、工業地には工場や倉庫が建つように区分されています。これにより、住環境の改善や商業活動の振興、工業活動と住宅・商業の調和などが図られます。
用途地域は都市計画マップに示され、都市計画法に基づいて作成されます。各地域には利用可能な建物の高さや床面積、建築物の形状や外観、利用可能な商業種類、騒音や振動などの制限などが定められています。また、用途地域の変更や建築物の建設には、都市計画法に基づく手続きが必要となります。
用途地域には、以下のような種類があります。
①住居地域：主に住宅や宿泊施設などが建てられる地域です。
ア 第一種低層住居専用地域
イ 第二種低層住居専用地域
ウ 第一種中高層住居専用地域
エ 第二種中高層住居専用地域
オ 第一種住居地域
カ 第二種住居地域
キ 準住居地域
ク 田園住居地域
②商業地域：主に商業施設やオフィスビルなどが建てられる地域です。
ア 近隣商業地域
イ 商業地域
③工業地域：主に工場や倉庫、工場付属の事務所などが建てられる地域です。
ア 工業地域
イ 工業専用地域
④準工業地域：工業地域と住居地域の中間的な性質を持つ地域で、工場や倉庫の他にも、商業施設や公共施設が建てられる場合があります。
⑤特定施設地域：公共の施設や社会資本などが建てられる地域です。病院や学校、公園などが該当します。
都市計画区域外：都市計画法の適用範囲外の地域です。ただし、一定の条件が満たされれば、都市計画法の適用を受けることもあります。
上記は一般的な用途地域の種類ですが、地方自治体によっては独自の用途地域分類を設けている場合もあります。
これらの用途地域の区分によって、その地域で建てられる用途と建てられない用途が異なります。
土地の売却に際しては、用途地域によって買い手側の人（法人）が変わってきたりもします。
例えば、住宅用の５０坪程度の土地の場合、ほぼどの用途地域でも住宅を建てることができますが、工業専用地域では建てることができないため、戸建住宅用の土地として売却することができない状況が生じるため注意が必要となります。
従って、ご自分の土地がどの用途地域に属しているかを確認しておくことで、売却の方向性を把握することができます。
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用途地域は、都市計画において土地利用の合理的な配置や都市機能の調整を図るために設けられています。例えば、住宅地には住宅が建ち、商業地には商店やオフィスビルが建ち、工業地には工場や倉庫が建つように区分されています。これにより、住環境の改善や商業活動の振興、工業活動と住宅・商業の調和などが図られます。
用途地域は都市計画マップに示され、都市計画法に基づいて作成されます。各地域には利用可能な建物の高さや床面積、建築物の形状や外観、利用可能な商業種類、騒音や振動などの制限などが定められています。また、用途地域の変更や建築物の建設には、都市計画法に基づく手続きが必要となります。
用途地域には、以下のような種類があります。
①住居地域：主に住宅や宿泊施設などが建てられる地域です。
ア 第一種低層住居専用地域
イ 第二種低層住居専用地域
ウ 第一種中高層住居専用地域
エ 第二種中高層住居専用地域
オ 第一種住居地域
カ 第二種住居地域
キ 準住居地域
ク 田園住居地域
②商業地域：主に商業施設やオフィスビルなどが建てられる地域です。
ア 近隣商業地域
イ 商業地域
③工業地域：主に工場や倉庫、工場付属の事務所などが建てられる地域です。
ア 工業地域
イ 工業専用地域
④準工業地域：工業地域と住居地域の中間的な性質を持つ地域で、工場や倉庫の他にも、商業施設や公共施設が建てられる場合があります。
⑤特定施設地域：公共の施設や社会資本などが建てられる地域です。病院や学校、公園などが該当します。
都市計画区域外：都市計画法の適用範囲外の地域です。ただし、一定の条件が満たされれば、都市計画法の適用を受けることもあります。
上記は一般的な用途地域の種類ですが、地方自治体によっては独自の用途地域分類を設けている場合もあります。
これらの用途地域の区分によって、その地域で建てられる用途と建てられない用途が異なります。
土地の売却に際しては、用途地域によって買い手側の人（法人）が変わってきたりもします。
例えば、住宅用の５０坪程度の土地の場合、ほぼどの用途地域でも住宅を建てることができますが、工業専用地域では建てることができないため、戸建住宅用の土地として売却することができない状況が生じるため注意が必要となります。
従って、ご自分の土地がどの用途地域に属しているかを確認しておくことで、売却の方向性を把握することができます。
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2023年04月15日
【５－１】第一種低層住居専用地域
第一種低層住居専用地域とは、都市計画法に基づいて指定された、住宅地域の一つです。一般的に、住宅地域は「第一種住居地域」「第二種住居地域」「第一種中高層住居専用地域」「第二種中高層住居専用地域」などに分類されますが、その中でも第一種低層住居専用地域は、住宅が主体で、比較的低い建物のみが建てられるように指定された地域です。住宅用の建物であれば、戸建て住宅やアパート・マンションなどが建てられますが、それ以外の建物、例えばオフィスビルや商業施設などは建てることができません。
具体的には、第一種低層住居専用地域では、以下のような建築物が建てられることができます。
住宅：一般的な住宅や集合住宅など、低層の建物が建てられます。
公共施設：小規模な公共施設や商業施設、福祉施設などが建てられることがあります。
また、第一種低層住居専用地域では、建物の高さ（１０ｍ以内）や容積率、建ぺい率などが法律で定められており、それに従って建物を建てる必要があります。建築物の用途や規模、設計などは、都市計画法や建築基準法などの法律に基づいて制限があるため、注意が必要です。
住宅を建てるならば、この第一種低層住居専用地域のエリアに建てることをお勧めします。
なぜなら、住宅を建てる土地の前に空き地や駐車場があったとすると、建てた最初の頃は見晴らしもよく快適に過ごしていたとしても、高さ制限のない地域の場合、その空き地や駐車場に高い建物が建ち、見晴らしや日当たりの状況が一変する可能性もあります。
もちろん、建築基準法の規制により、日当たりはある程度確保されますが、その空き地や駐車場に２階建ての住宅が建つ場合と、ある程度高さのあるマンションなどが建つのでは圧迫感は相当な違いがあるはずです。
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具体的には、第一種低層住居専用地域では、以下のような建築物が建てられることができます。
住宅：一般的な住宅や集合住宅など、低層の建物が建てられます。
公共施設：小規模な公共施設や商業施設、福祉施設などが建てられることがあります。
また、第一種低層住居専用地域では、建物の高さ（１０ｍ以内）や容積率、建ぺい率などが法律で定められており、それに従って建物を建てる必要があります。建築物の用途や規模、設計などは、都市計画法や建築基準法などの法律に基づいて制限があるため、注意が必要です。
住宅を建てるならば、この第一種低層住居専用地域のエリアに建てることをお勧めします。
なぜなら、住宅を建てる土地の前に空き地や駐車場があったとすると、建てた最初の頃は見晴らしもよく快適に過ごしていたとしても、高さ制限のない地域の場合、その空き地や駐車場に高い建物が建ち、見晴らしや日当たりの状況が一変する可能性もあります。
もちろん、建築基準法の規制により、日当たりはある程度確保されますが、その空き地や駐車場に２階建ての住宅が建つ場合と、ある程度高さのあるマンションなどが建つのでは圧迫感は相当な違いがあるはずです。
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【５－２】第二種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域は、都市計画法において指定された、住宅地域の一つです。この地域は、住宅を主とした建物が建てられることを前提としていますが、第一種住居専用地域と異なり、商業施設などの一部の業種が混在して建てることができます。
具体的には、第二種低層住居専用地域に建てることができる建物は、戸建住宅や集合住宅、マンション、アパートなどの住宅建築物のほか、床面積が１５０㎡以下で２階建てまでの飲食店や小売店、医院などが挙げられます。
つまり、第一種よりも第二種の方が建てることのできる建物の範囲が広がるわけです。
先に住宅を建てるならば第一種低層住居専用地域が良いとお勧めしましたが、第二種低層住居専用地域であれば高さ制限もあり、また近所にコンビニや喫茶店などの店舗も建つ可能性があるため利便性は高いかもしれません。
一方で、騒音や振動、匂いなどの発生には注意が必要です。住宅の近隣に商業施設がある場合には、その影響を最小限に抑えるように建築計画を立てる必要があります。
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具体的には、第二種低層住居専用地域に建てることができる建物は、戸建住宅や集合住宅、マンション、アパートなどの住宅建築物のほか、床面積が１５０㎡以下で２階建てまでの飲食店や小売店、医院などが挙げられます。
つまり、第一種よりも第二種の方が建てることのできる建物の範囲が広がるわけです。
先に住宅を建てるならば第一種低層住居専用地域が良いとお勧めしましたが、第二種低層住居専用地域であれば高さ制限もあり、また近所にコンビニや喫茶店などの店舗も建つ可能性があるため利便性は高いかもしれません。
一方で、騒音や振動、匂いなどの発生には注意が必要です。住宅の近隣に商業施設がある場合には、その影響を最小限に抑えるように建築計画を立てる必要があります。
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【５－３】第一種中高層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域は、都市計画法において指定された、住宅地域の一つです。この地域は、主に高層の集合住宅やマンションが建設されることを前提としています。
建てることができる店舗等の範囲も、第二種低層住居専用地域に比べ許容がされており、第二種低層住居専用地域で建てることができた床面積１５０㎡以下で２階建てまでの店舗や医院に加え、床面積５００㎡以下で２階建てまでの店舗や銀行、不動産屋を建てることができます。
住居用の集合住宅やマンションの高さ制限は特にありませんが、市町の指定する地区計画やその他の規制により高さ制限を設けている場合もあるため注意が必要です。
建てることができる店舗のイメージとしては、第二種低層住居専用地域では喫茶店やコンビニだったものが、第一種中高層住居専用地域では、ファミリーレストランや小規模のスーパーに変わる感じでしょうか。
住宅を建てる際には、近接する土地に空き地や駐車場などがあった場合、将来的に、そこに比較的高い高さのマンションが建つ可能性があるとは考えておくと良いかもしれません。
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建てることができる店舗等の範囲も、第二種低層住居専用地域に比べ許容がされており、第二種低層住居専用地域で建てることができた床面積１５０㎡以下で２階建てまでの店舗や医院に加え、床面積５００㎡以下で２階建てまでの店舗や銀行、不動産屋を建てることができます。
住居用の集合住宅やマンションの高さ制限は特にありませんが、市町の指定する地区計画やその他の規制により高さ制限を設けている場合もあるため注意が必要です。
建てることができる店舗のイメージとしては、第二種低層住居専用地域では喫茶店やコンビニだったものが、第一種中高層住居専用地域では、ファミリーレストランや小規模のスーパーに変わる感じでしょうか。
住宅を建てる際には、近接する土地に空き地や駐車場などがあった場合、将来的に、そこに比較的高い高さのマンションが建つ可能性があるとは考えておくと良いかもしれません。
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2023年04月15日
【５－４】第二種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域とは、都市計画法に基づく都市計画区域の一つで、高層マンションや集合住宅が建設できる地域です。
具体的には、中高層の建築物を建てることができ、地下に駐車場を設けることができます。また、敷地面積や容積率に一定の規制が設けられており、周辺環境に配慮した都市計画が求められます。
第二種中高層住居専用地域は、都市部の人口密集地域に多く存在し、高層住宅の需要が高い地域であることが多いです。住宅地域としての機能を果たすため、周辺には商業施設や公共施設なども整備されることがあります。
２階以下ではあるものの床面積が１，５００㎡以下の商業施設や事務所を建てることができます。
ここで初めて加わったものが事務所です。
すなわち、幹線道路などの沿道沿いにある程度の規模の店舗や事務所が立ち並ぶイメージとなります。
一般的に都市計画においては、幹線道路の路端から数十メートルを第一種中高層住居専用地域または第二種中高層住居専用地域を配置し、数十メートルを超えた地域の内部に第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域を配置することで、住宅地の周辺を幹線道路に沿って住民の利便性を図る街並みとすることが多いものと言えます。
従って、土地の売却においては、第一種、第二種低層住居専用地域では戸建て住宅地を対象に、第一種、第二種中高層住居専用地域ではマンションや小規模な店舗、事務所を対象に売却を行う方向性が考えられます。
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具体的には、中高層の建築物を建てることができ、地下に駐車場を設けることができます。また、敷地面積や容積率に一定の規制が設けられており、周辺環境に配慮した都市計画が求められます。
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２階以下ではあるものの床面積が１，５００㎡以下の商業施設や事務所を建てることができます。
ここで初めて加わったものが事務所です。
すなわち、幹線道路などの沿道沿いにある程度の規模の店舗や事務所が立ち並ぶイメージとなります。
一般的に都市計画においては、幹線道路の路端から数十メートルを第一種中高層住居専用地域または第二種中高層住居専用地域を配置し、数十メートルを超えた地域の内部に第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域を配置することで、住宅地の周辺を幹線道路に沿って住民の利便性を図る街並みとすることが多いものと言えます。
従って、土地の売却においては、第一種、第二種低層住居専用地域では戸建て住宅地を対象に、第一種、第二種中高層住居専用地域ではマンションや小規模な店舗、事務所を対象に売却を行う方向性が考えられます。
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